Preliminare di compravendita: 9 cose utili che non tutti sanno
“Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è quel contratto -da stipularsi in forma scritta- con il quale una parte, proprietaria dell’immobile e denominata Parte promittente venditrice, si obbliga a vendere all’altra parte, denominata Parte promissaria acquirente, la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini concordati, impegnandosi a stipulare un nuovo contratto -detto definitivo- di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà”
Questa la definizione tecnica del significato di Preliminare di compravendita immobiliare. Mi occupo personalmente, da oltre un decennio, di preparare tutti i contratti Preliminari per le agenzie che ho aperto e per cui ho lavorato.
Se per me è diventato un lavoro quasi di routine, so perfettamente che per i miei clienti è il primo passo per coronare il sogno di una vita, e per questo vanno tutelati e garantiti nel miglior modo.
Le abitazioni che vendiamo arrivano al momento del Preliminare, dopo aver già passato una sorta di verifica sulla fattibilità dell’operazione. Mi spiego meglio… tutte le case che pubblicizziamo, ancor prima di venire pubblicate in internet o sui cartelli delle nostre vetrine, sono sottoposte ad un severo controllo della documentazione.
Se c’è qualcosa di fuori posto, lo sappiamo a priori, e mettiamo immediatamente a conoscenza il proprietario delle operazioni da fare per sistemare la parte burocratica della vendita (seguendolo ovviamente, se è necessario incaricare qualche tecnico per risolvere il problema).
Chi compra casa con noi, non deve quindi preoccuparsi di nulla.
Mi preme però elencare una serie di cose utili da sapere, per arrivare al fatidico giorno delle firme, ben consapevoli di ciò che si va a sottoscrivere.
PUNTO 1: Perché farlo?
Il Preliminare mette nero su bianco accordi verbali già presi in precedenza. Purtroppo si rende necessario a tutela di entrambe le parti, e per ovviare a sgradevoli ripensamenti successivi. Il consiglio è di pretendere che venga sottoscritto sempre, anche se il contratto definitivo dal notaio è fissato a brevissimo termine. Ho preparato Preliminari per clienti che hanno rogitato definitivamente la settimana seguente.
PUNTO 2: Che differenza c’è tra preliminare di compravendita e proposta di acquisto?
La proposta di acquisto -quel modulo necessario per bloccare l’immobile- è una semplice dichiarazione d’intenti da parte del potenziale acquirente.
E’ sempre accompagnata dal versamento di una somma di denaro, trattenuta dall’agente immobiliare, e consegnata al proprietario solo dopo aver comunicato all’acquirente che la sua offerta è stata accettata.
L’Agenzia seria, dopo aver ritirato un’offerta scritta da un potenziale acquirente, blocca le visite all’immobile da parte di altre persone, fino alla risposta definitiva da parte del venditore. La proposta ha ovviamente una scadenza -solitamente 15 giorni- al termine dei quali, in mancanza dell’accettazione del venditore, vengono restituite le somme versate al potenziale acquirente.
Mi sembra corretto specificare che, nel momento in cui la proposta di acquisto è debitamente firmata da venditore e acquirente, questa diviene automaticamente un contratto preliminare.
PUNTO 3: Ma se una proposta di acquisto controfirmata da ambo le parti ha lo stesso valore, perché fare un preliminare di compravendita?
La risposta è semplice: il preliminare è molto più dettagliato, e tiene in considerazione le esigenze specifiche di entrambi, venditore ed acquirente.
Il mio consiglio è sempre quello di procedere con una proposta di acquisto, per poi sostituirla -il prima possibile- con un dettagliato preliminare di compravendita.
Specifico che eventuali correzioni o modifiche al preliminare di compravendita vanno sempre concordate e sottoscritte da ambo le parti.
PUNTO 4: Cosa c’è scritto normalmente nel contratto preliminare di compravendita?
Gli aspetti che riguardano un contratto preliminare sono molti, ma provo ad elencare i più importanti.
Dovranno essere specificati il prezzo, l’immobile da acquistare, l’indirizzo, gli estremi catastali.
E’ necessario che il contratto preliminare contenga questi dati pena la sua nullità. Buona norma sarebbe quella di stampare le planimetrie catastali ed allegarle al contratto, facendole firmare alle parti.
Viene riportata la provenienza dell’immobile, come il venditore ne è venuto in possesso, in modo da verificare la congruenza tra sottoscrittore e reale proprietario. Bisogna controllare l’eventuale presenza di ipoteche, servitù, vincoli in genere, diritti che possono essere esercitati sulla casa da terzi soggetti.
Si cita la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, o -se non conforme- l’impegno del venditore a sistemare tutto entro il rogito.
Infine, le tempistiche entro le quali concludere la compravendita dal Notaio, entrando così in possesso dell’abitazione acquistata.
PUNTO 5: Che differenza c’è tra caparra e acconto?
L’acconto non è altro che il pagamento anticipato di una parte del prezzo. A volte si confonde questo termine con quello più rilevante -in termini di garanzia dell’adempimento del contratto- di caparra. Se nel primo caso, quello dell’acconto-prezzo, dovesse risolversi il contratto, l’acconto non avrà alcuna rilevanza risarcitoria. Verrà restituito, salvo poi rivalersi in altra sede per un eventuale risarcimento danni.
Ben diverso il caso della caparra che -in caso di inadempienza dell’acquirente- verrà trattenuta dal venditore, o -in caso contrario- dovrà restituirla per il doppio dell’importo ricevuto.
Dunque è importante specificare se le somme versate (o da versare) debbano fungere come acconto o come caparra. I pagamenti non possono mai avvenire per contanti, ma solamente con assegni bancari o circolari, o mediante bonifico.
PUNTO 6: Quanto costa la registrazione del preliminare?
Una volta firmato il preliminare, vi è l’obbligo di registrarlo entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione.
La Registrazione consiste nella presentazione del preliminare all’Agenzia delle Entrate, per il pagamento delle relative imposte.
- Imposta di registro, in misura fissa, di Euro 200,00
- Imposta sulla caparra, pari allo 0,5% dell’importo versato
- Imposta sugli acconti-prezzo, pari al 3% di ciascun acconto
Vengono inoltre applicate le marche da bollo, pari a 16 Euro ogni 100 righe e per almeno 2 copie.
Le imposte pagate in relazione a caparra o acconti, potranno tuttavia essere dedotte dalle imposte di registro al momento della stipula del rogito notarile.
PUNTO 7: Che cos’è la trascrizione?
La trascrizione consistente nell’inserimento del contratto preliminare nei pubblici registri immobiliari. La trascrizione dovrà essere eseguita dal Notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare, entro 30 giorni dalla stipula. E’ una sorta di ‘maggior tranquillità’ per l’acquirente.
Visto il costo -tutt’altro che irrisorio e ben più elevato della registrazione- quando è assolutamente consigliabile trascrivere un preliminare di compravendita?
- quando il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del rogito notarile, è lungo (es. 1 anno)
- quando abbiamo un consistente importo versato a titolo di caparra o acconto
- quando c’è il serio rischio di azioni di terzi soggetti per insolvenza del venditore
PUNTO 8: Che forma deve avere un contratto Preliminare di compravendita?
Il contratto preliminare deve avere la stessa forma prescritta dalla Legge per il contratto definitivo, pena la nullità. Pertanto un preliminare per la compravendita di immobili, deve essere redatto solo in forma scritta.
PUNTO 9: Quando inserire la riserva di nomina?
Talvolta accade che la parte acquirente non sappia ancora chi sarà il futuro compratore della casa. Potrebbe essere un figlio, un parente, una società, o altro ancora. Sarà quindi opportuno prevedere nel preliminare un’apposita clausola, detta ‘riserva di nomina’ per l’appunto, che consenta di firmare il ‘definitivo di vendita’ anche da altre persone.