La Ruota della S-fortuna dell’affitto in Italia

Si scappa dall’investimento in affitto.

Troppi i rischi, a fronte di un guadagno che non è più quello di una volta.

A meno che, non diventi un lavoro…

 

Il primo semestre dell’anno ha confermato quanto già emerso in maniera netta nel biennio precedente, quello caratterizzato dal covid e dalle conseguenze della pandemia: l’investimento per affitto puro, non tira più!

Appare chiaro guardando i dati di chi compra casa. Spicca ancor più lampante, osservando i numeri del mercato delle vendite: anche in questa prima parte del 2022, gli appartamenti venduti per ‘disinvestire’ rappresentano circa il 50% dell’offerta totale.

 

Ma chi sono quindi, queste persone che disinvestono?

 

Al primissimo posto troviamo chi ha comprato per investimento 15 anni fa. Quelli del “tfr speso sul mattone” per intenderci.

Gente senza background specifico nel settore, abbagliata dal concetto di ‘investimento sicuro’, coi prezzi delle case in ascesa vertiginosa (ricordi il cambio lire->euro nei prezzi degli immobili??)

Persone coinvolte nel fenomeno del momento, dove comprare per affittare pareva l’unico sistema per mettere a frutto i risparmi di una vita. Lo faceva lo zio, lo faceva il macellaio del paese, lo faceva pure quel collega che pareva tutto tranne che un lampo di genio.

 

Poi troviamo tutti quelli che hanno ereditato una seconda casa. Quelle persone che, vuoi per il legame affettivo, vuoi perché non c’era alcun bisogno di monetizzare, vuoi perché “può venir buona per un figlio”, hanno deciso di tenerla.

Anche qui, ammaliati dall’idea che <<meglio una casa, che i soldi fermi in conto e farteli mangiare dalla banca>>. Con la soluzione dell’affitto arrivata poi per compensare anni di tasse e manutenzione di una casa che -vuota- erode costantemente il suo valore.

 

In ultima le famiglie che -parliamo degli ultimi 7/8 anni grazie al ridimensionamento dei prezzi e coi mutui a tassi bassissimi- hanno potuto comprare la casa definitiva, senza vendere il primo appartamento. Quelli che <<con i soldi che tiro di affitto dell’appartamento, mi pago il mutuo della casa nuova>>.

 

Ma perché poi ritornare sui propri passi?

Perché tutti adesso, questa concentrazione di persone che disinvestono e vendono?

 

Semplicemente perché gli ultimi due anni hanno fatto esplodere una sensazione che, noi operatori del settore, o il ‘vero’ investitore immobiliare (chi ha più di 5/6 appartamenti affittati per intenderci), conosceva già molto bene: affittare casa in Italia è come giocare alla Ruota della Fortuna (o della S-Fortuna come l’ho ribattezzata!)

Tutti i mesi, tutti i 5 del mese, te proprietario giri la Ruota di quella casa. Può uscire più di qualche mese che becchi sereno l’affitto.

Ma quanti sono gli spicchi sfortunati in cui rischi di ‘perdere’ ogni volta?!

 

Se ne hai tante di Ruote da girare, più sono le tue Ruote/case in affitto, e più ammortizzi i mesi ‘sfortunati’.

E’ un po’ la politica di chi l’investitore lo fa praticamente di mestiere: consapevole dei rischi, quando capita la ‘mano sfortunata’, attutisce il colpo con il guadagno prodotto dalle altre.

 

Ma se quella casa è l’unica su cui tenti la sorte ogni santo mese?!

Quante sono le probabilità per i prossimi 4 anni, di beccare frequentemente più di una di queste sfighe?!

 

 

NON PAGA

2021 in Italia, oltre 32.000 sfratti per gente che non paga. L’85% del totale. Numeri da bomba sociale.

Quanti proprietari sento dire <<a me non è mai capitato, sempre pagato tutti..>> Ti è sempre andata di culo, altro che.

Credo neanche quei 32mila proprietari che non vedono un euro da mesi, pensavano di beccare mai la sfiga del Non Paga. Una legnata sui denti con le leggi che ci sono in Italia, che prova te a buttare fuori gente con famiglia e bimbi piccoli…

 

IN RITARDO

<<Per ‘sto mese se puoi aspettare un attimo>> Ciò, ma la banca aspetta se non paghi la rata del mutuo?!

Che poi, dirsela tutta, se questo mese il capo non l’ha pagato, che fa? Muore di fame?! Svaligia il supermercato? O lo vedi comunque su Facebook in ferie? Perché devi essere te l’unico pirla che aspetta??

Un monito soprattutto per chi non vende il vecchio appartamento quando cambia casa, e fa i conti che coi soldi dell’affitto si paga il mutuo della casa nuova: attenzione che ‘sto giro è In Ritardo e il prossimo è Non Paga..

 

GUASTI

Si brucia la lampadina e ti chiama. Perde il lavandino e ti chiama. Si rompe una maniglia e ti chiama. E che cavolo, hai una vita pure te!

Ma cosa fai se ti trovi dentro uno così? Mandi a quel paese, col rischio che il prossimo giro becchi In Ritardo o Non Paga?.. e che non abiti distante, che ti tocca mandargli anche qualcuno a pagamento per risolvere..

Fatti due conti soprattutto se hai un appartamento mezzo da sistemare o arredato: inizia a partire la caldaia, il frigo, a saltare il condizionatore o altro, e a fine anno ti sei mangiato tutto il guadagno!

 

DANNI

3 mensilità di deposito cauzionale e sei garantito? Bah, con la moda diffusa di non pagare gli ultimi 3 mesi di affitto perché tanto sono coperti dal deposito, beccare Danni è un salasso non da poco.

Sistemare il casino e lo schifo lasciato da certi maleducati, ti costa un occhio della testa. E altrimenti che fai? Una pitturata e via, quando ti hanno disintegrato il parquet o ostruito gli scarichi? Significa che -minimo minimo- devi rimetterci 50€ al mese sul prossimo affitto che chiedi.

E in più, quanto si svaluta se dovessi decidere di venderlo in certe condizioni?

 

CONDOMINIO

Spese straordinarie? Sono da fare, non è che si può sempre rimandare. A te frega un po’ meno, perché già di affitto prendi poco, e quel poco te lo mangi con ‘ste spese. Ma è anche normale che uno che ci vive vorrebbe sempre avere tutto apposto. La maggioranza vince, c’è poco da fare.

E poi riunioni, discussioni, ogni anno che aumenta l’amministratore, la luce delle scale, il giardiniere, l’impresa di pulizie, e te muto-e-paga che neanche ci vivi..

E fortuna che non ti hanno ancora chiamato che l’inquilino fa casino, e <<fai qualcosa che sei il proprietario>>

 

TASSE

Bam, queste le becchi regolare due volte l’anno. Tipo il Monopoli che regolare -tutti i giri- ‘passi dal via’, ma anziché ritirare ogni volta un premio in denaro, il denaro lo lasci al banco.

In Italia ce l’hanno menata con la cedolare secca, tutti zitti e buoni che si paga un po’ meno di una volta. Però poi, l’inflazione alle stelle, e quello rimane l’affitto per 4 anni: hai presente vero, cosa significano i 500€ che tiri oggi, rispetto quelli di un anno fa?.. E tra un anno..?!

E poi, che debba pagarle comunque anche se hai beccato il Non Paga… cose ridicole che solo qua in Italia!

 

BLOCCO SFRATTI

Ah ma quello è scomparso dalla Ruota di quest’anno. Tolto, eliminato, caput.

Ma ci pensi ogni tanto che non abbiamo ancora toccato con mano le conseguenze vere della pandemia? Cosa potrebbe succedere ora col rialzo dei prezzi, a fronte di stipendi sempre uguali?!

Ma ci pensi che negli ultimi 2 anni non è stato portato avanti nessun programma di edilizia sociale? E perché questo?! Perché hanno visto che tanto c’è il Privato cittadino che sopperisce. Che basta rimettere in piedi un altro Blocco degli sfratti, e -zitto e muto- fanno della tua casa una casa popolare.

 

CATASTO

Dipende adesso che va su un nuovo Governo… Ma cosa?? Destra o sinistra, questo spicchio di Ruota non lo toglie nessuno. La Riforma del Catasto si farà, perché è già stata avviata anni fa, e perché è l’unico modo per risollevare le casse dello Stato.

E te che hai una seconda casa, sei il primo della lista: ti aumentano la base imponibile con la scusa che il sistema catastale italiano è vecchio, e basato su valori antiquati. E l’Imu che oggi paghi 10, domani potrebbe costarti 15. Il tuo Isee va a farsi benedire, e ci perdi anche di agevolazioni sui figli a carico.

 

INFLAZIONE

Caro-bollette, caro-benzina, caro-spesa, tutto ‘caro’ tranne che il tuo affitto (sempre fermo lì).

Ma pensa un po’ al tuo inquilino: ma quest’inverno, con lo stesso stipendio di due anni fa, con le bollette triplicate, ma metti che arriva tirato a fine mese, quale pensi che sia la prima spesa che va a tagliare?! Il gas per scaldarsi? La benzina per andare a lavorare? Salta il pranzo o la cena? Taglia il latte a suo figlio?

E che non perda il lavoro.. Perché con l’inflazione che corre, quante saranno le ditte che saltano o che tagliano personale per star dentro alle spese? E se in mezzo a questi ‘tagli’ ci fosse anche il tuo inquilino?

 

DISDETTA

La mano fortunata del tuo 2022! L’inquilino esce, e te VENDI! Senza se e senza ma.

Giocala bene questa mano, perché cappellare è un attimo. Se vuole uscire subito, senza star lì tanto a pretendere i 3/i 6 mesi prima, lascialo uscire. Se vuole indietro le 3 mensilità, non focalizzarti sul minimo danno.

Focus sull’obiettivo VENDITA PRIMA CHE POSSO! Beccare Disdetta è una benedizione di ‘sti tempi. Soprattutto considerando ciò che verrà avanti di qui in poi.

E mi raccomando, non farti persuadere dalla possibilità di giocare un’altra mano: qualche mano fortunata ogni tanto, non toglie che alla lunga la Ruota della S-Fortuna vince sempre!