Il terribile inganno dei mutui al 100%

TUTTO QUELLO CHE BANCHE E INTERMEDIARI CREDITIZI NON TI DIRANNO MAI!

 

Introdotti sulla scia del boom immobiliare, poi temporaneamente scomparsi a causa della crisi delle vendite, i Mutui al 100 per cento sono tornati di gran moda nell’ultimo biennio, a seguito della riapertura dei “rubinetti” bancari.

Si tratta di mutui che finanziano il 100% del valore dell’immobile, per venire incontro alle esigenze di coloro che intendono acquistare la loro prima casa, ma che -nel contempo- non mostrano capacità di risparmio, e -di conseguenza- non offrono alle banche garanzie solide per un rimborso prolungato nel tempo.

 

Prima di scendere in profondità, e raccontarti cosa si cela dietro quella che -apparentemente- sembra la soluzione ai problemi di moltissime famiglie che vivono in affitto, che desiderano una casa di proprietà, ma che finora non hanno avuto la capacità (o più semplicemente, la possibilità) di mettere da parte qualcosa per realizzare il loro sogno, è giusto fare una premessa.

La disciplina vigente che regola il credito fondiario (finanziamento a medio/lungo termine garantito da ipoteca sull’immobile, ndr) stabilisce che i mutui non possono superare l’80% del valore dell’immobile, a meno che non si stipuli una polizza fideiussoria a copertura della parte eccedente tale limite.

Ergo, se chiedi un finanziamento che supera l’80% del valore della casa che vuoi comprare, immediatamente ti vengono appiccicate addosso ulteriori spese, che vanno inevitabilmente a pesare ulteriormente sulle tue spalle.

 

L’offerta attuale di Mutui al 100 per cento è piuttosto variegata.

Quasi tutti gli istituti bancari, e la maggior parte degli intermediari creditizi (i famosi broker tanto per intenderci…), offrono tra i loro prodotti finanziamenti di questo genere. Esistono offerte che finanziano il 100% del prezzo reale di vendita, altre che coprono il 100% del valore periziato dal tecnico di fiducia della banca. Esistono offerte che prevedono un arco temporale per la restituzione del debito fino a 40 anni, altre che “giocano” sulla rata sempre uguale e la durata che varia in base all’andamento del tasso d’interesse.

Ciò che non cambia, sono le garanzie che le banche si riservano, nella concessione di mutui considerati ad alto rischio. E, proprio per questo, soggetti a costi onerosi e -molto spesso- assolutamente sconvenienti al cliente finale.

 

C’è un concetto globale, che riguarda qualsiasi ambito finanziario: più alto è il rischio per il creditore (in questo caso, la banca), più oneroso sarà il prestito che il debitore (in questo caso, l’acquirente dell’immobile) dovrà restituire.

 

Ti porto un esempio, giusto per capire cosa intendo per grado di rischio.

Prendiamo una normalissima richiesta di mutuo all’80%, per un importo finanziato di 100.000 € (quindi il prezzo dell’abitazione sarà di 125.000 €). Decidi di stipulare un contratto per 10 anni, quindi un lasso temporale piuttosto corto per un mutuo. Lo spread che verrà applicato dalla banca (ergo, il suo guadagno), sarà decisamente inferiore rispetto alla stessa richiesta di finanziamento fatta su 30 anni (durata maggiore->rischio maggiore->guadagno bancario maggiore).

Uno 0,5% in più o in meno sul tasso d’interesse finale, spalmato su tot. anni, significa un aumento o un risparmio globale anche di 30.000 € alla fine del mutuo. E stiamo parlando di 100.000 € di finanziamento, no di 3 o 4cento mila!

Senza contare che l’esempio proposto è di un normalissimo mutuo all’80%, non di un 100% dove la banca si ritiene interamente scoperta, esposta ad un grado di rischio elevatissimo, e per questo tutelata non solo dalla polizza fideiussoria a tuo carico, ma anche da tassi d’interesse decisamente superiori alla media.

 

Il problema è che la maggior parte delle persone che chiede un finanziamento, si preoccupa più di sapere quanto andrà a pagare mensilmente la rata, piuttosto che informarsi dell’importo globale che andrà a sostenere una volta chiuso il prestito.

 

Non è che banche e intermediari creditizi siano di grande aiuto in questo senso, vista quella bruttissima abitudine di presentare il piano d’ammortamento a giochi (quasi) fatti. Sta però agli operatori del settore, o quantomeno a quelli che hanno a cuore il benessere della propria clientela, mettere in guardia le persone sui rischi (e soprattutto, sui costi!) di contrarre certi finanziamenti, in primis quelli che coprono il 100% dell’importo.

Ma chi sono gli operatori del settore che -uso il condizionale- dovrebbero avere a cuore la propria clientela?! Chi sono quegli operatori che, in difetto di banche o altri intermediari finanziari, dovrebbero avvisare i potenziali acquirenti sui rischi che corrono, sui costi che pagano, sottoscrivendo certi tipi di contratto?!

 

Io un’idea ce l’ho…!

 

…e chi se non NOI agenti immobiliari, che, prodigandoci quotidianamente alla ricerca dell’immobile perfetto per i nostri clienti, dovremo assicurarci anche che questi possano viverci serenamente per i prossimi tot. anni, senza prendersi per il collo, senza strapagare quello che comprano, senza arricchire ulteriormente gli istituti bancari?!

 

Cosa mi viene in tasca a fare certi discorsi?! Perché dovrei preferire rinunciare ad una vendita, sconsigliando il cliente di comprare casa, se per farlo necessita di un mutuo al 100 per cento?

Sai com’è, io con la mia agenzia immobiliare devo “viverci” per i prossimi trent’anni, se per strada lascio clienti contenti, non solo oggi che comprano, ma anche tra 5 tra 10 tra 20 anni che stanno ancora pagando il mutuo, può essere che qualche altro cliente me lo mandano…

(LEGGI QUI COSA PENSANO DI NOI I CLIENTI CHE HANNO GIA’ COMPRATO CASA)

Se invece mi lascio alle spalle clienti scontenti, clienti che si prendono per il collo col mutuo, clienti che solo tra qualche anno scoprono di aver pagato una montagna di interessi, clienti che devono rivendere e si rendono conto di avere mutui superiori al valore del proprio immobile, mi sto facendo terra bruciata intorno da solo!

 

Ovvio?!

A vedere un po’ come va in giro non mi sembra poi così ovvio!

Sai quanti potenziali acquirenti ho incontrato negli ultimi due anni che, dopo avergli spiegato per filo e per segno tutti i rischi che corrono e tutti i costi di un mutuo al 100%, sconsigliandoli apertamente di non acquistare casa adesso, di racimolare qualche risparmio, di chiedere un piccolo prestito a qualche famigliare, pur di non sottoscrivere un mutuo del genere, me li trovo adesso belli contenti che hanno comprato casa con qualche altra agenzia, che si sono intestati (inconsapevolmente) mutui ai limiti dell’assurdo, ignari di quello che gli spetterà pagare nei prossimi 20 o 30 anni?!

 

Questo è il modo giusto per far naufragare un’altra volta il mercato immobiliare italiano!

 

Come mai 25, 30, 40 anni fa, c’erano sì i momenti di alti e bassi, i periodi più o meno floridi per le compravendite, i prezzi che variavano in base all’andamento dell’economia italiana, ma non si sono mai raggiunti -come la storia recente ci insegna- picchi di deprezzamento superiori al 40%, ed un vero e proprio dimezzamento del numero di compravendite?!

C’entra qualcosa col fatto che 25, 30, 40 anni fa, erano molte più le famiglie che compravano casa coi propri risparmi, coi soldi prestati dai genitori, anziché quelle che ricorrevano ai prestiti bancari?!

Sono convinto -e per carità non sono mica un genio dell’economia mondiale, ma qualcosa del mio lavoro la conosco bene- ci sia una stretta relazione tra queste due considerazioni.

 

Il problema è che nessuno viene a dirti chiaramente come stanno le cose.

Noi di CasaLab ci siamo rotti e te le raccontiamo così come stanno, poi se ti fidi bene, sennò santa pazienza. Almeno ho l’anima in pace, e nessuno può puntarmi il dito contro che non glie l’avevo detto.

 

Ma se domani mattina ti svegli e vai a comprare casa da Pinco Pallino, o sei preparato, o sai a cosa vai incontro, sai che per comprare un 20% del prezzo, le spese d’agenzia, di notaio, ecc. le hai da parte, te le fai prestare da qualcuno, altrimenti Pinco Pallino se ne frega, si intasca la provvigione, e poi sono stracavoli tuoi pagarci fior fiore di interessi sul mutuo.

 

A buon intenditor, poche parole…